8月成交锐减、溢价率再降,哪些房企“失约”土地市场?

  在刚刚过去的8月,土地市场继续转凉。不仅土地溢价率降为一位数,土地单月成交金额也缩减了一半。事实上,资金成本成为房企拿地的主要决定因素,7月受融资收紧的影响,火热的土地市场开始收敛,房企拿地越来越谨慎。8月,只有保利、新鸿基、万科3家房企拿地超过50亿元。而在7月有15家企业拿地超过50亿元。

  视负债及回款情况量力而出成为很多房企拿地的准则,甚至有的房企关紧了拿地大门。市场的种种迹象令今年后四个月的土地市场变得扑朔迷离。

  同一天北京两宅地底价成交

  8月29日,北京2宗住宅地块全部底价成交,土地市场再次步入低迷的态势。

  其中,朝阳区东坝乡驹子房地块为共有产权房,销售限价4.1万元/平方米(含全装修费用)。最终,北京房地置业以18.97亿元的底价获得该宗地。

  另一块底价成交的住宅用地是顺义新城地块,商品住房销售均价不超过36903元/平方米,最后仍以底价43亿元成交,由金茂与城建联合体获得。

  而在此前一天,北京再次挂牌3宗住宅地块,均为限竞房,分布位于大兴黄村、通州马驹桥、大兴旧宫,总规划建筑面积37.63万平方米。综合来看,整个8月北京共挂出8宗经营用地。3宗集体土地,这一供应量是最近几个月的供应高峰。

  综合上述供应及底价成交,中原地产首席分析师张大伟认为,2宗住宅地块再次底价成交,意味着在供应量井喷下,北京土地市场溢价率全面退烧。

  据张大伟分析,截至日前,北京合计年内成交包括共有产权住宅在内的商品房住宅地块共33宗,其中,溢价率为0地块合计只有9宗,而在8月29日,一天内就出现了2宗。限竞房地块底价成交合计只有2宗,8月29日出现了一宗。

  一二线城市土地成交溢价率仅6%

  不仅是北京的土地市场转凉,昔日热点的一二线城市的土地市场均应声而降。

  通过一二线城市土地市场往往可观全国土地市场的走势。据中原地产研究中心统计数据显示,截至8月27日,全国热点一二线城市合计土地成交771宗,土地成交金额1543亿元,土地成交溢价率只有6%。而在7月,全国热点的一二线城市土地成交金额达到3675.58亿元,溢价率为12%。

  众所周知,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿元以上,高点时,溢价率也保持在20%左右。但自7月以来,土地市场快速退烧,到了8月,不仅土地溢价率降为一位数,土地单月成交金额也缩减了一半。

  因为土地市场降温,在一二线城市土地成交量锐减的同时,8月房企拿地明显减少。据中原地产研究中心统计数据显示,截至8月27日,合计拿地最高的保利拿地88亿元,金茂46亿元,万科45亿元,只有保利、新鸿基、万科3家企业拿地超过50亿元。而在7月有15家企业拿地超过50亿元。在房企积极拿地最高峰时的6月,6家企业拿地过百亿元,保利单月拿地200多亿元。

  上述信息还显示,今年前8个月,万科以1189亿元的权益拿地总额位居总额第一位,而碧桂园则以296块土地位居块数第一。

  此外,中指研究院8月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企信息显示,主要为国有企业,为了缓解资金压力,合作拿地的方式仍被很多房企看好。在上述TOP10中,共有6宗由国企参与竞得,包括金茂、葛洲坝等央企,以及南京颐盛、北京城建等地方国企。

  综合2019年土地市场走势来看,房企上半年拿地位于高位,下半年明显开始萎缩。对此,张大伟认为,资金成本是企业拿地的主要决定因素,不断出现的融资收紧政策,使得房企拿地数量减少,土地退烧。

  张大伟表示,此前,依托信托等融资大幅度快速进入房地产市场导致土地市场短期升温,这也是当前融资政策全面收紧的主要原因之一。目前,融资收紧的影响正在传导到土地市场。相比第二季度,下半年房企正在收紧了拿地步伐。

  房企预期谨慎拿地

  事实上,在刚刚过去的房企中报季,很多房企都表达了对于当前拿地的谨慎。

  8月22日,在中报发布会上,融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德提到,4月底,融创已经开始严格控制投资节奏,停止参与所有公开市场的招拍挂,下半年,仍将严格控制投资节奏。

  融创中国主席兼执行董事孙宏斌甚至称,因为去年没怎么拿地,今年上半年拿地显得稍多一些,但拿的地其实不多。下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。

  中原地产数据显示,融创中国今年前8个月共计拿地114块,权益拿地总额接近700亿元。位列拿地金额房企排名第三位。

  另一个提出不拿地的是富力地产。不久前,富力地产一份内部文件传出2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,且下半年原则上暂停拿地工作。

  8月22日,在中报会上富力地产董事长李思廉并没有否认并称,文件是他自己起草的,不过,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

  对此,标普全球评级8月26日表示,由于富力地产的购地意愿趋缓,该公司2019年的财务杠杆压力可能减轻。

  事实上,在风险加大的预期之下,量力而出成为很多房企拿地的准则。

  “没有激进的拿地方法,自然而然地根据我们能卖多少楼去拿多少地。”万科首席运营官、执行副总裁张旭在半年报发布会上也表达了拿地态度。

  张旭称,今年上半年,万科拿地总额占到销售额不到30%,这是一贯拿地的策略,所以今年上半年拿地还是非常谨慎的,未来也会在这个规则之下拿地。

  此外,8月26日,龙湖在中报发布会上,执行董事兼首席财务官赵轶也称,下半年拿地会严格的量入为出。将根据负债率倒推,见机行事。

  面对越来越多的房企在土地市场缩手缩脚,9月土地市场的走势成为关注的焦点。对此,张大伟认为,房企的资金压力越来越大,热点城市的土地溢价率明显下调,如果收紧的政策持续,不排除后续土地市场继续走低的可能性,而在北京,底价成交的土地或再次明显增加。

(责编:许维娜、夏晓伦)

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